房产行业中角色与关系
本文为自己对房产市场的一些思考与整理，仅供个人参考。
二手房
卖房者
- 普通房屋拥有者
- 房产投资者
想要卖房子，就需要通过某种方式找到卖家，但是卖房这种大宗交易是一个比较烦长的流程与时间，虽然目前是一个卖家市场，但是在卖房子的事件依然非常费力。这个时候就需要帮忙卖房了，卖房子的人通常有一个自己的期望，房子可以卖多少钱，愿意支付多少的佣金。
中介（经纪公司）
中介比较常见，都经常看到一些比较小或者比较大的中介公司，大的如链家、我爱我家等，小的都是一些地方性或者小区域性的中介公司，目前的情况是小的中介公司更加依赖人脉关系，或者在一个地方区域深耕，扩大影响力。大的中介和小的中介会存在怎么样的平衡点。大的中介会想办法扩大自己的影响范围，将自己的品牌打响，不断的扩张经营范围。小的中介会不断的坚持自己，存活下去。当然大中介在扩张到一些比较小的区域的时候，就会出现扩张成本大于收入的情况，或者品牌影响度较低。因此这个时候大的中介会形成瓶颈，小的中介也会出现扩张不出去无法支撑较大风险的尴尬境地。这个点就是大中介和小中介的平衡点。
中介的困扰点有两点：1、如何获取更多的买房资源，以及怎么获取到更好卖的卖房资源；2、如何找到更多买房的人，如何从这些意愿中找到确切想要买房的人；3、成交后的分成。
- 第1点：大多数的中介获取卖房资源，都是通过关系网，或者地域网络获取买房资源的，虽然现在有线上的流程，但是依然还是不够成熟，对于大的中介来说，在获取卖房资源上没有那么缺乏，但是在小的中介上，获取卖房资源就会比较困难，资源也不够多。
- 第2点：不管是大的中介还是小的中介，都期望获取到更多的买房线索，卖出更多的房子，从而收取到更多卖房的佣金。传统中获取到买房线索的方式是通过人际关系与地域关系，而经过这些年的互联网发展后，目前有很大一部分想购买二手房的人，都是通过线上查找二手房，因此现在的中介，都期望通过线上获取到一部分的线索，这儿涉及到线索的真实意愿率等。
- 第3点，成交后怎么分成，比如介绍房源的经纪人和带看的经纪人等都不是同一个，最终该如何分成。
经纪人
公司或者门店拿到房子后。经纪人在获取到买房的线索，然后根据线索来联系买房的人，然后筛选出有成交可能性的人跟进，直到成交。
经纪人关心的包括线索的质量，分成的比例。
买房者
- 普通买房人
- 买房投资者
怎么找到自己最感兴趣的房，怎么低成本方便的找房，信息不被泄露，不被骚扰。
房产创作者
- 自媒体
- 房产媒体
拥有一个平台可以发布自己的内容，目前是如头条、抖音、微博、百度、微信公众号等信息平台发布自己的内容，从而获得自己的粉丝。粉丝中占比最大的就是对房产感兴趣的人，以及打算买房的人。在这些平台发布内容属于广撒网。
这些创作者在这些非垂项的平台上发布内容，在粉丝获取以及收益上都有明显的上限。而在专业的平台中，比如安居客、贝壳等，这些创作者为房源代理实现成交就可以增加自己内容的收益。
平台
何为房产平台，连接买房和卖房的人平台。
但实际负责卖房子的人是经纪公司的经纪人，这些人属于服务于买房客户。因此平台是服务于买房用户的专业卖房平台。强调服务这一点，谁服务好了客户，就有了口碑、品牌力。
房产平台也是需要不断的做好用户体验，做好用户全流程的服务。房产的服务主要体现在哪几个部分：
- 找房（房源全，房源真，房源信息全，用户可以在平台上方便的找到自己感兴趣的房：工具、推荐）
- 经纪人服务（线上接洽、线下带看、房源信息介绍）
- 信息安全（不出现用户被骚扰）
找房
平台首先要做到的是有用户想要找的房，这个时候就需要想办法拿到房源资源，和经纪公司合作，拿到经纪公司维护等我房源，扩展合作的经纪公司。平台需要保证自己的房真实可靠，这个比较难，目前一般做法就是靠各种模型来辩真，然后通过抽检线下验证的方式来反馈模型，从而实现闭环。房源信息全主要指的房源的基础信息如小区位置、楼龄等，以及对该房子或小区更加完善的认知，比如房源vr、交通、周边商场、周边环境、物业等，或者一些该小区的业主的评价，一些买房者的评价，这些信息都可以做到对该房建立更加系统的认知。
房有了之后，怎么帮助用户更加快速找到自己的房子呢？这时候就涉及到找房工具这部分。找房工具主要分为房源推荐，房源搜索（地图找房），最主要的点就在于怎么推给用户想看的房，怎么让用户搜到想买的房。
经纪人服务
既然有了房源，就需要有能够服务于对这些房感兴趣的人的经纪人，经纪人本身是属于经纪公司下，平台希望这些经纪人能够通过平台上的联系，然后线下代看，最终成交房子。在这些流程中希望能够对经纪人进行管制，就引入了各个流程的监控，并且有用户反馈通道，并支持对经纪人惩罚机制。当然，平台和合作的经纪公司都希望经纪人能够更好的服务，因此在这方面的合作是基本没有阻碍的，并且也会组织培训，使得经纪人能够更好的服务。
信息安全
每个行业都会要求信息安全的，但信息却是行业中的商机。因此对于每个买房信息，都希望能够保留在自己手里，并且不胡乱使用。比如一个用户产生一条买房意愿的线索，我们希望这个线索只会让一个或者最多几个经纪人联系，并且不将用户信息无条件贩卖，造成用户打扰。用户买完房后，用户其实并不希望马上就被各种装修公司骚扰，我们可以通过一种温和的方式询问用户，是否需要推荐装修公司，后续再进行装修相关的推荐。这样用户就不会出现我买了房了就信息被各种骚扰的感觉。保护好用户信息并不是就是不利用用户信息进行商业化，我们需要的是节制而可循环有口碑的方式来商业化。
平台商业化模式
二手房中，作为平台怎么挣钱呢？其中主要利用点就是买房用户意愿线索（以下简称线索）。
将线索给到经纪公司的经纪人，然后经纪人付费。
比如其中一种方式是多少钱多少条线索，或者多少钱一个月包月，这个月内平均每天多少线索。
另一种一种方式比较特殊，就是通过平台成交一单平台抽取多少佣金。这种方式需要平台介入到了成交环节，平台需要知道成交的数据，这种方式一般是和经纪公司深入合作，平台从经纪公司内部系统中获取到经纪人成交数据，从而支撑这种模式的循环。当然这种模式下可能存在飞单的情况（即从线上的线索转为线下后最终在系统中没有该成交的实际已成交单子），在对待这种数据来说，经纪公司和平台实际都希望尽可能杜绝，目前主要依靠经纪公司自己控制，主要的方式是让多个人介入到成交的环节中，比如一个经纪人负责线上服务，一个负责代看与线下跟进，再一个负责成交签约等，让更多的人介入进来，做到每个环节的系统录入，避免数据丢失，最终多个经纪人对一个成交一起分成。这儿涉及到成交如何分成，平台占多少，公司占多少，每个经纪人占多少，需要有这么一套记录成交与分成的系统来统计业绩。
新房
新房的整体流程和二手房有点不同。不同点在于新房楼盘实际不在每个用户手里，而在开发商手里。因此经纪人也好，平台也好，是帮助开发商卖房，然后按照和开发商谈好的比例从开发商那儿得到佣金。
开发商
作为开发商，一般是会拉上几个经纪公司或者代理商作为一级渠道帮忙卖房，然后从成交中赋予代理商一定比例的分成，对于一些盘会有一定的跳点。
开发商是希望自己能够快速将房卖出去，然后可以迅速收回资金，因此都会找卖盘快并且分成低的代理商。
新房经纪人
这部分会分为很多角色，比如售楼处顾问，新盘带看等一些角色。
客户
有意愿买新房的人。
平台
平台做的依然是同样的事情，将楼盘接入到我们系统中，然后通过流量曝光获取线索。
商业模式上主要分为按照线索付费的卖流量的方式，另一种方式是按照成交抽成。第二种方式相对于二手房还有些不同。
按照成交抽成这种方式在新房中有一些不同。作为平台想要得到最大的抽成，因此主要自己作为一级代理商和开发商接洽，从开发商那儿拿到盘的售卖权。然后分出直销和分销两种方式。简单描述就是第一种就是自己建立经纪人团队来卖房子，平台的部分线索给到这些人。分销就是我们作为一级代理商，接一些二级代理商，可以卖我们的盘，在开发商侧以我们平台方式计算，平台以一种比例分给二级代理商。二级代理商既可以是一家公司也可以是个人。
租房
租房市场也比较复杂，我没有了解过。
待确定的问题
- 目前贝壳、安居客中内容创作者的收益是什么？